Büroinvestment · Hohen Neuendorf · Berlin-Nord
Ein Bürohaus.
Zwei Perspektiven.
Bestehende Mieterträge und ein architektonisch
ausgearbeitetes Erweiterungskonzept.
01 / Die Liegenschaft
Abgeschlossene Einzelbüros, gemeinsame Infrastruktur und Stellplätze auf dem Grundstück: ein etabliertes Konzept für kleinere Unternehmen, Dienstleister und Teams.
Die Gewerbestraße 23–24 liegt im gewerblich geprägten Umfeld von Hohen Neuendorf im Landkreis Oberhavel, unmittelbar nördlich von Berlin. Der zweigeschossige Bestand verbindet helle Arbeitsräume mit Küchen, Besprechungsflächen und einem markanten Erschließungsbereich.
Nach Eigentümerangabe sind die Büros vollständig und einzeln vermietet. Die Liegenschaft wird gemeinsam mit dem Grundstück und der Entwicklungsperspektive angeboten. Alternativ ist der Erwerb der Objektgesellschaft als Share Deal möglich.
14. Oktober 2026. Vollvermietung, letzte Renovierung 2024 und Gesellschaftsstruktur sind Eigentümerangaben. Eine aktuelle Mieterliste und die Gesellschaftsunterlagen sind noch abzugleichen.
Klarer Baukörper. Helle Räume.
Eigenständige Arbeitsbereiche mit gemeinschaftlich genutzter Infrastruktur.
02 / Gebäude & Grundrisse
Drehen Sie das Modell, wechseln Sie zwischen Bestand und Erweiterung oder erkunden Sie die einzelnen Räume. Die Originalpläne sind jeweils zusätzlich verfügbar.
3D-Schematik auf Basis der Bestandspläne und ANTISTATIK-Planung 2021. Raumpositionen sind nachgezeichnet; Höhen, Wandstärken, Fenster, Ausstattung und Teile der Baukörper sind vereinfacht. Kein Aufmaß, kein CAD-/BIM-Modell und keine Ausführungsplanung. Die angezeigten Flächen stammen aus Planbeschriftungen, nicht aus Modellmaßen.
256 m² im EG + 245 m² im OG
Konferenz, Küchen und IT
Zusätzlich gibt es Flure, Sanitär-, Treppen- und weitere Bereiche ohne vollständige Flächensumme. Eine geprüfte Mietflächenberechnung steht aus.
Die früher besprochene Renditeberechnung verwendet 502 m²; die Addition der beschrifteten Einzelbüros ergibt 501 m². Büro 9 ist im separaten Bestandsplan mit 14 m² bezeichnet, während das Vermietungsexposé Angebote ab 21 m² nennt. Die Geschossüberschriften des Vermietungsexposés auf Seiten 4 und 5 sind gegenüber dem separaten Bestandsplan vertauscht. Die Seite folgt dem separaten Plan.
Originalgrundrisse als PDF ↗Der Büroalltag
Glasfaser, separate Internetzugänge und Serverraum gemäß Vermietungsexposé.
Küchen, Sitzecken und buchbare Konferenzräume ergänzen die Einzelbüros.
Vinylböden, integrierte Beleuchtung, elektrische Rollläden sowie Video- und Gegensprechanlage laut Exposé.
Bestandsfotos und Ausstattung: Vermietungsexposé 2025-121. Leere Räume auf Archivfotos bedeuten keine aktuelle Verfügbarkeit. Ausstattung und Funktionsfähigkeit sind objektbezogen zu bestätigen.
Energie / Bestand
Das Exposé nennt einen Verbrauchsausweis, bezeichnet die Kennwerte aber als „Endenergiebedarf“. Der vollständige Originalausweis mit Ausstellungsdatum und Gültigkeit ist noch vorzulegen. Eine Energieklasse wird daraus nicht abgeleitet.
03 / Die Erweiterung
Das Konzept von ANTISTATIK aus 2021 ergänzt den Bestand um einen weiteren Baukörper mit Büros, Konferenzflächen und einem zurückgesetzten Dachaufbau mit Terrasse.
Je sieben Büros liegen im ersten und zweiten Obergeschoss: zusammen 485,20 m². Fünf Konferenzräume ergänzen 103,00 m². Die offene Erdgeschossebene sieht Zugang, Aufzug, Treppe und Technik vor. Darüber liegen Dachaufbau, Bar-/WC-Bereich und Terrasse.
Die 588,20 m² sind eine Addition beschrifteter Raumflächen. Küchen, Sanitär-, Verkehrs- und Technikbereiche kommen hinzu. Die Summe ist weder eine bestätigte Mietfläche noch die Bruttogrundfläche für eine Baukostenberechnung.
Für diese Darstellung wird ein gültiger positiver Bauvorbescheid angenommen, der zur gezeigten Planung passt. Das Original, die entschiedenen Fragen und Anlagen liegen noch nicht vor. Ein Vorbescheid ersetzt keine vollständige Baugenehmigung.
Planung Juli/August 2021 · ANTISTATIK / KOR BUSINESS GmbH, Blätter 2–13. Stellplatzbilanz, Brandschutz, Erschließung, Barrierefreiheit, Statik und Kosten sind für die konkrete Realisierung zu klären. Die Verwendung der Visualisierungen beschreibt die Planung; Materialität und Ausführung können abweichen.
04 / Investmentanalyse
Eine belastbare Entscheidung verbindet nachhaltige Mieten, laufende Kosten, den Zustand des Bestands und die Wirtschaftlichkeit der Erweiterung.
Viele Mieter. Ein Investment.
Mehrere Verträge können den Ausfall eines einzelnen Mieters begrenzen. Zugleich entstehen mehr Verwaltungs-, Wechsel- und Vermietungsvorgänge. Gemeinschaftsflächen, Internet und Konferenzangebote verursachen Kosten, die in der Nettokaltmiete sauber abzugrenzen sind.
127.680 € und 134.400 € pro Jahr stammen aus unterschiedlichen historischen Berechnungen. Keine dieser Zahlen ist durch eine aktuelle Mieterliste als heutige Nettokaltmiete bestätigt. Das Exposé nennt Angebote von 550–1.440 € pro Büro und 45 € pro Stellplatz monatlich, jeweils zzgl. USt.
Im Exposé wird eine Vertragsdauer von 24 Monaten mit Verlängerungsmöglichkeit beschrieben. Aktuelle Restlaufzeiten, Kündigungsrechte, Zahlungsstand und Mietsteigerungsregeln sind offen. Vollvermietung allein belegt keinen langfristig gesicherten Cashflow.
Zusätzliche Mieten entstehen nach Bau und Vermietung. Für den heutigen Kaufpreisbeitrag sind Bau- und Nebenkosten, Finanzierung, Zeitbedarf, Vermietung und Entwicklervergütung abzuziehen. Konferenzflächen dürfen nicht zugleich über Büromieten und separate Erlöse doppelt angesetzt werden.
Die folgenden Kennzahlen beruhen auf ausgewerteten Kaufverträgen. Sie sind Transaktionsdaten; Portalangebote sind davon zu unterscheiden. Die Kategorien enthalten unterschiedliche Geschäftshausnutzungen und Objektqualitäten.
| Quelle / Teilmarkt | Datenbasis / Bezug | Rohertragsfaktor | Einordnung |
|---|---|---|---|
| OGA Brandenburg Geschäftshäuser · Berliner Umland | 17 Kauffälle · 2023–2025 Stichtag 01.07.2024 | Ø 16,7 | Überregionale Orientierung; keine objektbezogene Preisgarantie. |
| GAA Oberhavel Büro-/Geschäfts- und überwiegend gewerbliche Häuser | 21 Kauffälle · 2025 Stichtag 01.01.2026 | Ø 16,90 Median 12,55 | Gesamter Landkreis. Breite Streuung begrenzt die Übertragbarkeit. |
Oberhavel nennt für neun Büro-/Praxisfälle im Berliner Umland 6,79–14,02 €/m² monatlich. Serviceangebote und gemeinsam genutzte Flächen können Vergleiche verzerren. Die Szenariomieten von 14, 18 und 20 €/m² sind keine nachgewiesenen, für dieses Objekt erzielbaren Marktmieten.
Der Rohertragsfaktor multipliziert den jährlichen Rohertrag. Der Liegenschaftszinssatz ist ein Parameter des Ertragswertmodells und keine direkte Nettoanfangsrendite. Wohnangebote beschreiben den Standort ergänzend; für ein Büroinvestment sind gewerbliche Erträge und Verträge maßgeblich.
OGA: „Liegenschaftszinssätze 2025“, veröffentlicht April 2026, S. 18. Oberhavel: Grundstücksmarktbericht 2025, Impressum 18.05.2026, Dokumentenhistorie Erstfassung 19.05.2026, aktuelle Fassung 08.09.2026, S. 90 und 115. Abruf 14.10.2026. © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0, Gutachterausschüsse BB.
Asset Deal
Grundstück und Gebäude werden unmittelbar erworben. Rechte und Lasten, Mietverhältnisse sowie Entwicklungsunterlagen gehören in die Prüfung und den Grundstückskaufvertrag. Für den Asset Deal sind 6,5 % Grunderwerbsteuer für Brandenburg und 4,76 % Käufercourtage inklusive MwSt. vorbelegt. Weitere Kosten werden individuell eingegeben oder ausdrücklich als Beispiel gewählt.
Share Deal
Nach Eigentümerangabe hält eine GmbH mit einem Gesellschafter die Immobilie. Ein Anteilserwerb verlangt zusätzlich die Prüfung von Bilanzen, Verbindlichkeiten, Darlehen, Sicherheiten und Steuern. Unternehmenswert und Immobilienwert sind gesondert abzugleichen. Ein Share Deal wird im Rechner nicht automatisch als grunderwerbsteuerfrei behandelt.
Beim Asset Deal: 4,0 % des beurkundeten Kaufpreises zzgl. 19 % MwSt., insgesamt 4,76 %. Beim Share Deal ist die Bemessungsgrundlage gesondert zu vereinbaren. Der Rechner ist ein Immobilienmodell; er berechnet keinen Anteilskaufpreis nach Abzug von Gesellschaftsschulden oder latenten Steuern.
| Unterlage | Heutiger Stand | Einfluss auf die Bewertung |
|---|---|---|
| Mieterliste, Verträge, Zahlungsnachweise und Kosten | Historische Ertragsreferenzen / Eigentümerangaben | Bestimmt nachhaltigen Ertrag, Leerstands- und Kostenrisiko. |
| Original-Bauvorbescheid mit Anlagen | Gültiger, zur Planung passender positiver Bescheid angenommen | Bestimmt Umfang und Bindung der Erweiterungsmöglichkeit. |
| Aufmaß, Mietflächen- und BGF-Berechnung | Flächen aus Raumbezeichnungen der Pläne | Beeinflusst Mieten, Vergleichbarkeit und Baukostenbasis. |
| Zustands-/Maßnahmenbericht, Energieausweis, Kostenplanung | Exposé-Kennwerte, Fotos und Renovierungsangabe | Bestimmt Investitionsbedarf und Wirtschaftlichkeit der Erweiterung. |
| Grundbuch, Baulasten und Gesellschaftsunterlagen | Nicht vollständig vorliegend | Rechte, Belastungen und Share-Deal-Risiken können den Preis beeinflussen. |
Die vorliegende Markt- und Ertragsanalyse ist eine Orientierung auf Basis des dokumentierten Prüfstands. Eine belastbare individuelle Verkaufspreiseinschätzung setzt vor allem bestätigte Ist-Erträge und eine belastbare Erweiterungskalkulation voraus.
05 / Ihre Investmentrechnung
Starten Sie mit Ihrem Kalkulationspreis und Ihrer Mietannahme. Ergänzen Sie Kosten und auf Wunsch Ihre Finanzierung. Die Rechnung bildet Ihre Annahmen ab; sie bestimmt keinen marktüblichen Kaufpreis.
Die Mieten von 127.680 € und 134.400 € sind unbestätigte historische Rechenansätze. Es ist kein Kaufpreis vorausgewählt. Der operative Objektertrag wird vor Finanzierung dargestellt; Zinsen und Tilgung erscheinen erst nach Ihrer ausdrücklichen Auswahl.
Bruttomietrendite / auf Ihren Kalkulationspreis
–Bitte eigenen Kalkulationspreis und Jahres-Nettokaltmiete eingeben oder eine historische Mietreferenz ausdrücklich wählen.
Für Nettoertrag und Gesamtinvestition bitte die Erwerbs- und Bewirtschaftungskosten ergänzen.
Ihre gewählte Finanzierung
Ein negativer Cashflow zeigt einen Liquiditätsbedarf unter den gewählten Annahmen. Tilgung reduziert die Darlehensschuld und ist kein Bewirtschaftungsaufwand. Aus dem Vorzeichen folgt keine Kaufpreisobergrenze.
Objektrenditen vor Finanzierung und persönlichen Steuern. Bruttomietrendite berücksichtigt keine Eigentümer- oder Erwerbskosten. Nettowerte setzen vollständige Kostenansätze voraus. Erweiterungserträge sind im Bestandsrechner nicht enthalten.
Eine Zielrendite ist Ihre individuelle Investorenanforderung. Der daraus errechnete Preis ist kein Marktwert und keine Verkaufspreisempfehlung.
Optional eigene Zielrendite und vollständige Kosten eingeben.
Sensitivität / Bestand
Nettoanfangsrendite bei veränderten Kalkulationspreisen und Vollbelegungsmieten. Eine Zelle übernimmt die zugehörigen Annahmen.
Bitte zuerst die Bestandsrechnung vervollständigen.
Bruttomietrendite / Faktor
Jahres-NKM ÷ Kalkulationspreis. Rohertragsfaktor = Kalkulationspreis ÷ Jahres-NKM.
Operativer Objektertrag
Jahres-NKM × (1 − Mietausfall) × (1 − laufende Kostenquote) − Instandhaltung − weitere laufende Eigentümerkosten.
Gesamtinvestition / Nettorendite
Kalkulationspreis × (1 + prozentuale Erwerbskosten) + Anfangsinvestition + weitere Erwerbskosten. Nettoanfangsrendite = operativer Objektertrag ÷ Gesamtinvestition.
Finanzierung nur bei Auswahl
Darlehen = Kalkulationspreis × Darlehensquote. Zinsen und anfängliche Tilgung werden jeweils separat auf das Darlehen angesetzt.
Liquidität und Rückzahlung
Überschuss vor Tilgung = Objektertrag − Zinsen. Cashflow nach Tilgung = Objektertrag − Zinsen − Tilgung. Tilgung ist keine frei verfügbare Ausschüttung.
Keine Marktwertermittlung
Die Rechnung bestimmt keine Marktpreisgrenze. Mieten, Kosten, Zustand und Erweiterung sind objektbezogen zu prüfen. Keine zugesicherten Erträge; keine persönliche Steuerrechnung, Wertsteigerungsprognose oder IRR.
Rechnerdarstellung überarbeitet am 15.10.2026. Begriffsabgrenzung: Rohertrag / Reinertrag und Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV. Bei Vorsteuerabzug Kosten auf eine konsistente Netto-/Bruttobasis umstellen; die Courtage ist zunächst inklusive MwSt. angegeben.
06 / Entwicklung kalkulieren
Ergänzen Sie ein eigenes Projektbudget, Mieten und Zeitbedarf. Erst danach wird der mögliche heutige Entwicklungsbeitrag berechnet. Ein Wert nach Fertigstellung ist noch kein heutiger Mehrwert.
Szenario / heutiger Residualbetrag
–Bitte eigene Annahmen ergänzen. Ohne Kosten- und Mietansatz wird kein Entwicklungsbetrag ausgegeben.
Negativer Residualbetrag bedeutet: Unter diesen Annahmen entsteht kein positiver wirtschaftlicher Erweiterungsbeitrag. Er wird nicht automatisch vom Bestandswert abgezogen. Der Rechner addiert Erweiterung und Bestand nicht ungeprüft zu einer Kaufpreisempfehlung.
Endwert = zusätzliche Jahres-NKM × Faktor oder nachhaltiger zusätzlicher Nettoertrag ÷ Exit-Rendite. Davon gehen Baukosten, Baunebenkosten, Reserve, Vermietungs-/Projektkosten, modellhafte Finanzierung, Verkaufskosten und Entwicklervergütung ab. Der verbleibende Betrag wird über die eingegebene Zeit abgezinst.
Finanzierung: 50 % der Projektkosten vor Finanzierung × Zinssatz × Jahre. Abzinsung betrifft ausschließlich den verbleibenden Residualbetrag; Baufinanzierung und Residual-Abzinsung werden so getrennt behandelt. Erwerbskosten für einen zusätzlichen Entwicklungskaufpreis wären anschließend separat zu berücksichtigen; sie sind in diesem Projektresidual noch nicht enthalten.
Der angenommene gültige positive Bauvorbescheid reduziert Planungsunsicherheit in seinem tatsächlichen Entscheidungsumfang. Ein positiver Preisbeitrag hängt weiterhin von genehmigungsfähiger Ausführung, Kosten und nachhaltig erreichbaren Erträgen ab.
Standort / Berliner Norden
Hohen Neuendorf liegt unmittelbar nördlich von Berlin. B 96, A 111 und A 10 erschließen den regionalen Wirtschaftsraum. S-Bahn- und Regionalbahnanschlüsse bestehen im Stadtgebiet beziehungsweise im Umfeld.
Die Mikrolage an der Gewerbestraße eignet sich für Nutzer, die eigenständige Räume, ein betriebliches Umfeld und Stellplätze verbinden möchten. Konkrete Fußwege und Fahrzeiten sind objektbezogen zu prüfen.
Standort auf Google Maps öffnen ↗Landkreis Oberhavel
Gemarkung Bergfelde
07 / Nächster Schritt
Gerne besprechen wir die Liegenschaft, den Unterlagenstand und Ihre Anforderungen an Ertrag, Erwerbsstruktur und Entwicklung.
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16540 Hohen Neuendorf
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